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(宅地建物取引業法)
よくある勧誘事例
悪質投資マンション商法の手口 よくあるクーリングオフ妨害 マンションの押し売り


  
ターゲットは30〜40歳代の比較的安定収入のあるサラリーマン・公務員(役所職員、
 医師、学校職員、警察官、自衛官・・・)などが多いです。地域は日本全国限定はありません。
 遠方にも関わらず、「付近による予定がある」と称して新幹線・飛行機でも飛んできます。
 業者の多くは、東京都内の業者です。

  まず、職場に電話をかけてくるのが通常です。
  *知人・上司・同僚の紹介、名刺交換・SNSを利用して呼び出す場合もあります。
  *居住用マンションの場合、直接訪問する押し売り、キャッチセールスの場合があります。

  最初は、会社名をはっきりと名乗らず、
  「名刺交換がてらに一度会いたい。」などと、穏やかな口調です。

  それに対し、「時間が合えば・・。」とか、「考えておきます。」などと、
  遠まわしに、かつ、曖昧に断るのが通常です。

  しかし、電話は執拗にかかってきます。
  「この前は、会っていただけるというお返事でしたよね?」
  「担当が、今、そちらの方を回っているので、話だけでも聞いて欲しい。」

  などと、何とか呼び出そうとします。

  それに対し、何とか理由をつけて断ろうとしても、又は、電話を切ってしまっても、
  しつこく電話をかけてきて、
  「話も聞かずに、断るのは失礼じゃないですか?」
  「こちらは、誠実に対応しているのに、一方的に電話を切るとは、どういうことですか?」
  「子供じゃぁないんですから、大人の話をしましょう。」
  などと、次に
脅かしめいたことを言った上で、

  次に、手の平を返したように、なだめる口調で、
  「断るのであれば、一度、話を聞いてからにしてください。」などと言われ、
  その言葉を真に受けて、
  止むを得ず、会って断るしかないと思い、呼び出しに乗ってしまうわけです。

  そして、担当者を待ち合わせ、飲食店などに移動し、延々と説明を聞く事になります。
  説明では、地価の動きから、金利の上昇、マンション経営のシュミレーション、
  家賃保証、節税効果、年金の不安、老後の家賃収入(私的年金)
  など延々と長時間に渡って、時には翌日の朝までに至る事もあります。

  頃合をみて、理由をつけて断ると、
  「はじめから断るつもりだったんですか?」「冷やかしか?」
  「時間と費用をかけて、あなたのためにここまで来ているんです。」
  「責任をとれるんですか?」「これは営業妨害だ!」などと、威迫してきます。
 
  
これに困惑し、「妻にも相談ししたい。」「今すぐには決められない。」と断っても、
  「何が問題なのか?」「リスクは何もない。」「奥さんに言っても反対されるだけだ。」
  「奥さんには判らないように手続を進めます。あとで利益が出てから話をすればいい。」
  などと、考える時間も与えようとしません。
  また、「物件を押えるため」「仮契約」「ローン審査に必要」「いつでも止められる」などと
  称して、安心をさせ、(本)契約書にサインをさせてしまうケースもあります。
  
  
断る理由も尽きて、長時間に渡る勧誘に判断能力も低下し、その場から開放されたい
  一心で、書類にサインしてしまう事が殆どです。

  契約をさせる際には
  「物件を見て決めましょう。」
  「会社が近くなので、見て行ってください、そのほうが安心でしょう?」などと言い、
  クーリングオフ制度の適用のない、モデルルームや営業所に連れ込むこともあります。
  その後、手附金の支払のために、ATMや
銀行までついてくるというケースもあります。

  更に、融資を満額受ける為に、取引価格を水増ししたり、預金残高(通帳)を変造したり、
  中には勝手に本人に成りすまし、税務署で年収を実際より高額にする虚偽の修正申告を
  してローン申請をさせるケースもあります。(後に、税務署から追徴課税の督促が来ます)
  
  しかし、その後、冷静に考えた結果、やはり止めたいと思い、担当者に電話をしたところ、
 ・「契約書にも書いてあるように、解約するには、違約金20%がかかる。」と言われた。
 ・
「では、解約手続をしますので。」と、再度呼び出されたところ、これまでと同じ説明を
  延々と繰り返し、何と言って断っても聞き入れてもらえず、『二度と解約しません』

  という書類にサインをさせられ、再契約をさせられた。


クーリングオフ制度(宅地建物取引業法37条の2)

「不動産売買契約のクーリングオフ」(宅地建物取引業法第37条の2の条文 ) 
1項
宅地建物取引業者が自ら売主
となる宅地又は建物の売買契約について、
当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令で定める場所

(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、
当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主

事務所等において買受けの申込みをし、
事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、

次に掲げる場合↓を除き「書面」により、当該買受けの申込みの撤回又は
当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を
行うことができる。

この場合において、宅地建物取引業者は、
申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

【次に掲げる場合とは】
 
一号  買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が
   国土交通省令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及び
   その申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、
   その告げられた日から起算して八日を経過したとき。

二号  申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を
   支払つたとき。


2項
 申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の「書面」を発した時にその効力を生ずる。

3項
  申
込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、
 申込者等に対し、速やかに、 買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した
 手付金その他の金銭を返還しなければならない。

4項
 前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。

クーリングオフの要件
@
 
売主が業者で、買主が個人(業者でない)である事。

A
 「事務所等
」以外
の場所で買主が買い受けの申込をした場合。
 「事務所等」以外の場所で買主が、初めから契約をした場合、
 買主はクーリングオフできます。具体的には、以下のとおりです。

申込みをした場所 契約をした場所 クーリングオフの可否
事務所等以外 事務所等
事務所等以外 事務所等以外
事務所等 事務所等 ×
事務所等 事務所等以外 ×

「事務所等とは
@ 事務所
A 事務所「等」
業者売主(または業者売主から依頼を受けた代理・媒介業者)の 次の条件を満たす案内所
  ●土地に定着していること (*テント張りの案内所でした契約はクーリングオフできます
  ●専任の取引主任者の設置義務があること
   (*設置義務ある案内所であれば足り、業者の怠慢で実際に設置していなかった場合でも
     事務所に該当するのでクーリングオフはできません)
   (*また、10日前までの案内所等の届出が必要であるにもかかわらず業者の怠慢で
    届け出ていなかった場合でも事務所に該当しますから、クーリングオフできません。
B 買主が申出た買主の自宅・勤務先
 *売主が申出た場合には、クーリングオフできます。
 *買主が申出ても自宅・勤務先以外の場所ならクーリングオフできます。

コメント

 不動産取引のクーリングオフは、クーリングオフ告知の日から、その日を含めて8日間です。
 但し、前記の通り、クーリングオフできるケースは限られています。
 
 しかも、前記事例のように、クーリングオフ制度の適用のある場合でも、
 不実の事を接げてクーリングオフを妨害してくることがしばしばです。

 また、クーリングオフは、法律の条文上、「書面」で行使する事が要求されています。
 口頭・電話は、「書面」ではありませんから、法律の要件を満たしません。
 特に、不動産契約の場合、クーリングオフは「配達証明付の内容証明郵便」でするように
 記載されている
ことがありますし、そもそも、数千万円に昇る契約ですから、
 後日のトラブル防止のにも、証拠の残る内容証明郵便で行使することは、常識です


 更に、不動産の場合クーリングオフの要件が複雑ですから、単にクーリングオフする旨
 通知するだけでは危険です。
 その契約がクーリングオフの要件を全て満たす事を明確に記載することが確実です。
 
 また、不動産の場合、実務上は、一旦契約を締結している以上、
 新たに、解約に関する書面(解約合意書や覚書)を新たに交わすのが通常です。
 単にクーリングオフの書面を送って終わりということではありません。

 よって、不動産のクーリングオフに詳しい当事務所にご相談下さい。
 消費者センターに聞いても、弁護士事務所で聞いても、クーリングオフはできない、
 と言われたという事案で、当事務所でクーリングオフをしたケースが何度もあります。

 
 当事務所作成の書面であれば、クーリングオフ事項のみならず、その他必要な法的事項も
 記載して送りますから、クーリングオフを妨害してくる事はありません。
 ご自身で作成した書面か、法律家作成の書面かは一目瞭然です。
 法律家が関与しているか否かで、業者の対応は異なってきます。


                  
融資利用の特約(ローン特約)

契約書記載例

 
これは、法律ではなく、特約です。通常は以下のように契約書等に記載されています。


「第○条
 買主は、売買代金の一部に表記の融資金を利用する場合、
       本契約締結後すみやかにその融資の申し込み手続きをしなければなりません。

      前項の融資が否認された場合、買主は表記の期日内であれば本契約を解除
      することができます。


      前項により本契約が解除された場合、売主は、買主に受領済みの金員を無利息
      にてすみやかに返還しなければなりません。



 
 *ただ、当該特約の適用のある場合であっても、
 「更に数社のローン審査を受けないと、この特約で解約することはできません。」などと、
 特約による無条件解除を妨害してくることもあります。



手付解除・手付放棄(特約・民法第557条)

 
 
不動産売買契約の標準約款でれば、手付解除の記載があります。
 
 この場合、売主が履行に着手する前であれば、支払った手付金を放棄して
 解除することができます。


 *買主が履行に着手しただけで、売主が着手していなければ、これにより、
 解除できます。

 *但し、不動産業者が売主ではなく、「仲介」の場合には、仲介料の支払いも必要
 
になりますから、ご注意下さい。

 *また、手付解除の場合でも、以下のように解除を妨害してくることがしばしばです。
 ・解約するには、違約金20%がかかる。」と言われた。
 
「では、解約手続をしますので。」と、再度呼び出されたところ、再度説得させられた。


 尚、自宅・勤務先・事務所で申込・契約をしてしまって、クーリングオフ制度の適用もなく、
 しかも、手付金を払っていない場合、手付解除(手付放棄)に基づく解約はできませんが、
 手付を払っていない場合でも、当事務所の解約手続きにより解約できる場合が殆どです。
 手附金を払っていない場合でも、あきらめず、お早めにご相談下さい。


クーリングオフ・解約手続代行


 
クーリングオフはもちろんのこと、手附放棄による解除の場合でも
 悪質な業者の場合、「違約金・損害賠償がかかる」等と、解約妨害をしてくる事が
 よくあります。
 不動産の解約の場合、金額も高額ですし、思わトラブルになることがありますので、
 専門の当事務所に解約代行を依頼されることをおすすめします。

 特に不動産売買契約の場合には、訪問販売等と異なり、一旦契約を締結している以上、
 二重売買などのトラブル防止のため、実務上、解約に関する合意書や覚書を新たに
 取り交わすのが通常です。実務上、これは解約に関する新たな契約ですから、
 その内容も 重要です。

 当事務所は、解約の際の解約合意書等の内容まで、チェックを入れ、
 最後まで、完全フォローしていますから安心です。

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